Покупка дома в коттеджном поселке

Этот рассказ о реальном опыте покупки дома в коттеджном посёлке. Дело происходило в уже далёком 2006 году, однако многие отрицательные моменты встречаются по сей день, поэтому данный рассказ может быть полезен многим. Надеюсь, что приведённые здесь советы помогут читателям избежать нервотрёпки как на этапе общения с застройщиками и их инвесторами, так и при вселении в построенный дом.

Статья делится на четыре основных раздела — 4 проблемы, на которые нужно обращать особое внимание. Это договора, конфликты интересов сторон, непредвиженные расходы и сроки сдачи строительства.

Договор с инвестором

Важнее всего — самый первый этап, когда вы подписываете договор с инвестором. Зачастую этот договор может быть не один, а представлять из себя несколько разных договоров. В моём случае это было сразу три договора — на подготовку земли под строительство, на само строительство дома и, наконец, на оформление в собственность.

Подводные камни здесь в следующем. Сам инвестор зачастую получает землю от администрации фактически даром с целью организации дачного некоммерческого посёлка (назовём его ДНП «XYZ»). После этого инвестор начинает продавать эту землю конечным покупателям (мне) уже по рыночной цене, порядка 10 тысяч долларов за сотку и выше.

Однако запрашиваемую цену нужно обосновать и для этого инвестор начинает красиво расписывать составляющие цены, например инфраструктуру будущего посёлка, которая будет сооружаться из этих денег. Это дороги, основные коммуникации, наружное освещение, заборы, даже детские площадки, кафе и магазины. И самое главное, что это не закрепляется нигде в договорах, как правило это только обещания в рекламных проспектах. Поэтому часть этого вы действительно можете получить, но далеко не всё. Например только коммуникации и дороги. И если у инвестора «вдруг» кончатся деньги в середине или в конце строительства, то вы ничего не сможете доказать и потребовать с него — в договоре он этого не обещал.

Вы можете спросить, как инвестор получит с вас эти деньги, ведь земля принадлежит не ему, а дачному партнёрству? Здесь тоже всё уже продумано. Самый распространённый случай — инвестор предлагает вам тот самый первый договор на подготовку земли под строительство и оценивает его в 150-200 тысяч долларов. Взамен подписания договора вас бесплатно делают членом созданного дачного посёлка (ДНП) и даже выдают членскую книжку.

И только через некоторое время окажется, что заплатить эти 150-200 тысяч нужно будет некоему ООО «Грабли и лопаты», которое и будет производить работы по «подготовке земли».

Со вторым договором (на строительство дома) всё может быть внешне вполне прилично. Ведь дом — это не кусок земли, для его строительства нужны стройматериалы, рабочие, смета, проект в конце концов. Тут нюанс как правило только один — в договоре не прописываются все детали вашего будущего дома. На практике это оборачивается тем, что вы сильно расстроитесь, когда увидите, что же вам реально строят, и будете вынуждены доплачивать, чтобы сделали всё так, как вы хотите.

Примеры:

• самый простой и дешёвый отопительный котёл,
• радиаторы отопления «совкового» типа,
• дешёвая и некачественная кровля,
• китайская входная дверь в доме, которую можно вскрыть открывашкой для консервов и никто даже ничего не услышит,
• пластиковые окна без открывающихся створок или только с одной створкой или без функции вертикального откидывания.

Так вот, если вы захотите улучшить любой из таких моментов, вас попросят доплатить сразу несколько тысяч долларов, хотя реальная цена вопроса может составлять максимум несколько сотен. И придётся выбирать — или платить сейчас, или переделывать потом, покупая хорошее самому, а это демонтируя и выкидывая/перепродавая.

Конфликт интересов

Думаю, что никто не питает опасных иллюзий и понимает, что интересы покупателя и продавца всегда прямо противоположны. Наш случай не исключение, только в качестве продавца мы имеем инвестора.

Вы можете ожидать, что заплатив инвестору деньги, вы получите всё, что планировали — построенный дом, подведённые коммуникации, построенные дороги и т.п. Но мысли инвестора совсем о другом. Он уже получил с вас основную часть своей прибыли на первом договоре о рыхлении участка граблями и теперь думает о том, как получить с вас ещё больше дохода в будущем.

Самый лучший путь для этого — управление готовым коттеджным посёлком. То есть инвестору нужно создать Управляющую Компанию. Но есть один нюанс — члены посёлка имеют полное право сменить управляющую компанию в любой момент. Чтобы избежать этого, инвестор выводит все объекты общей инфраструктуры (дороги, трубы, наружное освещение, заборы) в свою созданную управляющую компанию. А став их собственником, инвестор не только страхует себя от смены УК членами посёлка, но и начинает диктовать вам тарифы за обслуживание.

Как так, спросите вы? А помните, что в договоре нигде не было указано, что инвестор должен вам построить эту инфраструктуру? Это было только в рекламе. По договорам вам только подготовили участок и построили на нём дом. То есть инфраструктуру вы не оплачивали, а значит они принадлежат не вам (членам посёлка), а той самой организации ДНП «XYZ», которая их и построила.

Тут возникает новый вопрос — откуда у некоммерческой организации деньги на строительство инфраструктуры, ведь партнёрских взносов такого размера они с вас не брали? Всё происходит очень просто. Номинальный председатель посёлка берёт кредит у банка, принадлежащего инвестору и на этот кредит строит необходимые коммуникации. Затем начинается театр трагикомедии — ДНП не может вернуть кредит, так как у него нет средств (взносы на это не собирались!). Его банкротят, все активы переходят к кредиторам и через какое-то время оказываются у созданной инвестором Управляющей компании.

Что же делать с вами, ведь у вас есть членская книжка посёлка? Вас под различными предлогами исключают из ДНП. Если вы сговорчивый — могут просто убедить, если гнёте свою линию — просто присылают письмо с требованием оплатить, к примеру $50000 за подведённые коммуникации, иначе отключат электричество и воду.

Непредвиденные расходы

Выше мы уже говорили о том, что дополнительные расходы возникнут обязательно. Но практика показывает, что они начинаются даже раньше, чем начнётся строительство. С самых первых дней после подписания договоров, на вас уже начинают перекладывать все сопутствующие расходы на содержание посёлка — освещение, охрану, вывоз мусора и т.п.

Хотя по закону будущий посёлок является строительной площадкой и платить за её обслуживание должен застройщик — сплошь и рядом это нарушается, а с вас начинают взимать членские взносы в несколько тысяч рублей ежемесячно на покрытие сопутствующих расходов.

Сроки сдачи объекта

Не надейтесь, что ваш дом сдадут точно в срок. Последние послекризисные годы ясно это показывают. Но даже сейчас не стоит надеяться, что раз вы оплатили полную стоимость строительства и даже больше — застройщик сдаст всё точно в срок. Да, такое бывает, но это скорее можно назвать уникальными исключениями.

Как говорил наш застройщик — опоздание на 1 год опозданием вообще не считается, вы посмотрите на другие посёлки — там уже по 2-3 года ждут, а кое-где и вовсе стройку остановили. При этом с теми, кто всё-таки сдаёт объекты в срок несмотря ни на что, он себя, конечно, не сравнивал.

Я всё-таки надеюсь, что есть ещё в России честные компании, которые не используют подобных схем в своей работе. Но, как говорится, предупреждён — значит вооружён.

У Вас недостаточно прав для комментирования.